에네스 데일리뉴스 · 26.10.27

1. 실무 Q&A

Q. 장수명 주택 최우수·우수 등급은 지금 몇 점이고, 어느 단지부터 그 점수가 적용되는가?A. 최우수 80점·우수 70점 이상(종전 90점·80점)이며, 2024년 9월 30일 시행 이후 사업계획승인을 신청하는 경우부터(별표3, 부칙 제2024-526호 제2조)

장수명 주택 건설·인증기준 제5조제3항은 인증등급을 내구성, 가변성, 수리 용이성을 합산한 점수로 평가해 별표3의 점수기준에 따라 부여한다고 정합니다. 현행 별표3은 100점 만점에 최우수 80점 이상, 우수 70점 이상, 양호 60점 이상, 일반 50점 이상입니다. 2018년 8월 28일 발령 제2018-521호본의 별표3은 최우수 90점 이상, 우수 80점 이상, 양호 60점 이상, 일반 50점 이상이었고, 2024년 9월 30일 발령·시행된 제2024-526호에서 최우수와 우수 기준이 각각 10점 낮아졌습니다. 제2024-526호 부칙 제2조는 별표3의 개정규정을 이 고시 시행 이후 주택법 제15조에 따라 사업계획승인을 신청하는 경우부터 적용한다고 정합니다. 반면 2025년 9월 7일 시행된 제2025-475호 부칙 제2조는 철골조 내구성 기준이 들어간 제2조, 제5조, 별표1의 개정규정을 이 고시 시행 이후 주택건설기준 등에 관한 규칙 제16조에 따라 장수명 주택 인증을 신청하는 경우부터 적용한다고 해, 같은 고시 안에서도 개정마다 기준일이 다릅니다. 항목별 점수는 별표2에서 내구성 35·28·20·15점, 가변성 35·26·18·12점, 수리 용이성 전용부분과 공용부분 각 15·13·11·9점(1급부터 4급 순)입니다. 네 항목이 모두 4급이면 합계가 45점(15+12+9+9)으로 일반 등급 기준 50점에 이르지 못합니다. 주택건설기준 등에 관한 규정 제65조의2제2항·제3항은 주택법 제38조제3항에 따라 1,000세대 이상의 주택을 공급하려는 사업주체가 일반 등급 이상을 인정받도록 정하고, 규칙 제16조제1항은 이 인증을 주택건설사업계획 승인을 신청하기 전에 신청하도록 합니다.

출처: 국가법령정보센터, 장수명 주택 건설·인증기준(국토교통부고시 제2025-475호, 시행 2025-09-07) 제5조·별표2·별표3·부칙(제2018-521호·제2024-526호 판본 비교), 주택건설기준 등에 관한 규정 제65조의2, 같은 규칙 제16조 (2025.08.29 보도)

에네스 한마디 1,000세대 이상 단지는 일정표에 장수명 인증 신청일과 사업계획승인 신청일을 따로 적어 두세요. 점수 기준(별표3)은 사업계획승인 신청일, 철골조 내구성 등(제2조·제5조·별표1)은 인증 신청일로 적용 시점을 가르는 부칙이 각각 있습니다. 자체평가서를 쓰기 전에 네 항목의 예상 등급을 별표2 점수로 합산해 보고, 모두 4급이면 45점으로 의무 등급인 일반(50점)에도 못 미친다는 점을 기본설계 단계에서 확인하세요.

2. 실무 Q&A

Q. 장수명 주택 인증을 받으면 건폐율·용적률을 얼마나 완화받는가?A. 우수 등급 이상이면 조례로 정한 건폐율·용적률의 100분의 115를 넘지 않는 범위에서 조례로 완화할 수 있음(규정 제65조의2제5항, 규칙 제22조)

주택법 제38조제7항은 장수명 주택 인증제도에 따라 국토교통부령으로 정하는 기준 이상의 등급을 인정받은 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에도 불구하고 대통령령으로 정하는 범위에서 건폐율·용적률·높이제한을 완화할 수 있다고 정합니다. 주택건설기준 등에 관한 규칙 제22조는 그 '기준 이상의 등급'을 규정 제65조의2제1항의 인증등급 중 우수 등급 이상의 등급으로 정합니다. 주택건설기준 등에 관한 규정 제65조의2제5항은 장수명 주택의 건폐율·용적률을 조례로 그 제한을 완화할 수 있다고 하면서, 건폐율은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조와 같은 법 시행령 제84조제1항에 따라 조례로 정한 건폐율의 100분의 115를, 용적률은 같은 법 제78조와 같은 법 시행령 제85조제1항에 따라 조례로 정한 용적률의 100분의 115를 초과하지 아니하는 범위에서 완화하도록 합니다. 두 경우 모두 같은 법 제77조·제78조에 따른 건폐율·용적률의 최대한도는 초과할 수 없다는 단서가 붙습니다. 우수 등급은 장수명 주택 건설·인증기준 별표3에서 70점 이상(2024년 9월 30일 이후 사업계획승인 신청분)입니다. 규칙 제19조제2항은 인증서를 발급받은 이후 인증등급이 달라지는 주택건설사업계획 변경을 하는 경우 장수명 주택 인증을 다시 받도록 합니다.

출처: 국가법령정보센터, 주택건설기준 등에 관한 규정(대통령령 제36658호) 제65조의2, 주택건설기준 등에 관한 규칙 제19조·제22조, 주택법 제38조 (2026.09.08 보도)

에네스 한마디 100분의 115는 상한이고, 실제로 완화할지와 그 비율은 사업지 조례가 정합니다. 사업 초기에 해당 지자체 도시계획 조례에 장수명 주택 완화 조항이 있는지와 비율부터 확인하고, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 용도지역별 최대한도와 함께 표로 정리하세요. 완화를 전제로 배치를 잡았다면 설계변경 때마다 장수명 점수표를 다시 맞춰 보세요. 인증등급이 달라지는 변경이면 재인증 대상입니다.

3. 실무 Q&A

Q. 세대 현관문의 기밀성능 등급, 친환경주택과 결로방지 기준이 같은가?A. 친환경주택 제7조제1항제2호 경로는 기밀성능 1등급, 결로방지 설계기준은 KS F 2292 기밀성능 2등급 이상으로 따로 정함(친환경 제7조제1항제2호라목, 결로 별표2 제1호라목)

에너지절약형 친환경주택의 건설기준 제7조제1항은 친환경주택이 다음 각 호 중 어느 하나의 설계조건을 충족하도록 하며, 제1호는 제14조의 평가방법에 따라 단지 내 단위면적당 1차에너지소요량을 100kWh/㎡.yr 미만으로 설계하는 것, 제2호는 각 목의 설계조건을 모두 충족하는 것입니다. 제2호라목은 거실 내의 방화문과 세대현관문은 기밀성능 1등급을 만족하는 제품을 사용하고, 별표3의 세대 내 강재문 단열성능 기준(평균열관류율 세대 현관문 외기에 직접 면함 1.4, 간접 면함 1.6, 거실 내 방화문 1.4W/㎡K)을 만족하도록 설계하라고 정합니다. 같은 호 사목은 외기에 직접 면하는 창에 KS F 2292 창호의 기밀성 시험방법에 의해 1등급 이상을 만족하는 제품을 쓰도록 합니다. 제2조제13호는 제7조제1항제2호와 제7조제2항의 의무사항 이행 여부를 별지 제2호 서식에 따라 평가하는 것을 '친환경주택 평가'로 정의합니다. 친환경주택 기준은 주택법 제15조제1항의 사업계획승인을 얻어 건설하는 공동주택에 적용됩니다(제3조). 한편 공동주택 결로 방지를 위한 설계기준은 500세대 이상 공동주택에 적용되고(제3조), 제4조제1호는 대상 출입문을 현관문 및 대피공간 방화문(발코니에 면하지 않고 거실과 침실 등 난방설비가 설치된 공간에 면한 경우에 한함)으로 정하며, 별표2 제1호라목은 출입문에 KS F 2292에 따른 기밀성능 2등급 이상을 확보하도록 합니다.

출처: 국가법령정보센터, 에너지절약형 친환경주택의 건설기준(국토교통부고시 현행본) 제2조·제3조·제7조·별표3, 공동주택 결로 방지를 위한 설계기준(제2026-332호) 제3조·제4조·별표2 (2026.07.08 보도)

에네스 한마디 문 일람표에 문마다 기밀 등급을 적을 때 어느 기준의 요구인지 함께 적으세요. 친환경주택을 제7조제1항제2호(별지 제2호 서식) 경로로 받는다면 세대현관문과 거실 내 방화문은 1등급 제품이어야 하고, 500세대 이상 단지라면 결로 평가 대상 출입문에 2등급 이상 기준이 따로 걸립니다. 결로 고시는 '대피공간 방화문', 친환경주택 고시는 '거실 내 방화문'으로 대상 문의 표현이 다르니 문 종류별로 해당 조항을 따로 표시하고, 납품 제품의 시험성적서 등급이 두 표시와 맞는지 시공 전에 대조하세요.

4. 실무 Q&A

Q. 결로방지 상세도 가이드라인대로 설계하면 결로 성능평가를 받지 않아도 되는가?A. 성능평가를 하지 않을 수 있는 것은 벽체접합부뿐이고 출입문·창은 그대로 평가 대상(결로 설계기준 제4조, 제5조제3항)

공동주택 결로 방지를 위한 설계기준 제4조는 세대 내 출입문, 벽체접합부, 창이 별표1에서 정하는 온도차이비율(TDR) 이하의 결로 방지 성능을 갖추도록 설계하라고 정합니다. 제5조제3항은 제4조에도 불구하고 제4조제2호에 따른 벽체접합부를 제9조에 따른 「공동주택 결로 방지 상세도 가이드라인」의 벽체접합부 상세에 따라 설계하는 경우에는 성능평가를 하지 않을 수 있다고 합니다. 생략 대상으로 적힌 것은 벽체접합부뿐이어서, 출입문과 창은 KS F 2295 등의 시험방법으로 국가공인기관(KOLAS)에서 측정하거나 별표3 제2호의 규격을 따르는 컴퓨터 시뮬레이션으로 TDR을 산정하는 제5조제1항의 평가가 그대로 남습니다. 제7조제1항은 성능평가결과서(별지 제2호 서식)를 착공신고할 때 사업계획승인권자에게 제출하도록 하고, 별지 제1호 서식 신청서의 평가방법 칸에는 물리적 시험, 컴퓨터 시뮬레이션, 결로방지 상세도가 함께 있습니다. 이와 별개로 주택건설기준 등에 관한 규정 제14조의3제2항은 500세대 이상 공동주택을 건설하려는 자가 세대 내 거실·침실의 벽체와 천장의 접합부위(침실에 옷방 또는 붙박이 가구를 설치하는 경우 그 벽체와 천장의 접합부위 포함), 최상층 세대의 천장부위, 지하주차장·승강기홀의 벽체부위 등 결로 취약부위에 대한 결로방지 상세도를 주택법 제33조제2항에 따른 설계도서에 포함하도록 정합니다. 결로 설계기준 제9조는 가이드라인을 활용해 이 상세도를 작성한 경우 해당 벽체접합부의 결로 방지 상세도를 설계도서에 포함하도록 합니다.

출처: 국가법령정보센터, 공동주택 결로 방지를 위한 설계기준(국토교통부고시 제2026-332호) 제4조·제5조·제7조·제9조·별지 제1호 서식, 주택건설기준 등에 관한 규정 제14조의3 (2026.06.26 보도)

에네스 한마디 평가 신청 전에 출입문·벽체접합부·창 세 부위의 평가방법을 표로 정해 두세요. 벽체접합부를 가이드라인 상세로 처리하더라도 현관문·대피공간 방화문과 난방 공간의 창은 시험성적서나 시뮬레이션 자료가 있어야 합니다. 규정 제14조의3제2항의 상세도는 성능평가 생략 여부와 관계없이 설계도서에 들어가야 하고, 지하주차장·승강기홀 벽체처럼 세대 내 세 평가 부위에 들지 않는 곳도 포함하니 도면 목록에서 빠지지 않았는지 확인하세요. 가이드라인 상세의 세부 요건은 이 호에서 대조하지 않았으니 가이드라인 원문으로 확인하세요.

5. 실무 Q&A

Q. 건강친화형 주택의 실란트 방출 기준(TVOC 0.1, HCHO 0.01)이 일반 자재(0.10, 0.015)와 다른 이유는?A. 실란트는 면적(㎡)이 아니라 길이(m)당 기준인 mg/m·h이고, 부위별 10% 미만 제외도 적용되지 않음(별표1 제4호·적용방법 3))

건강친화형 주택 건설기준 제4조제1호가목은 실내에 사용하는 건축자재가 별표1에 따른 실내공기 오염물질 저방출자재 기준에 적합하도록 정합니다. 별표1은 적용대상을 벽체(기둥 및 칸막이벽 포함), 천장, 바닥에 사용하는 최종마감재, 접착제, 내장재 및 그 밖의 마감재로 하고(가공되지 않은 천연목재는 제외), 평가대상물질은 총휘발성유기화합물(TVOC)과 폼알데하이드(HCHO), 평가방법은 소형챔버법(기후에너지환경부 실내공기질 공정시험방법)입니다. 평가기준은 7일 후 TVOC 방출량 0.10mg/㎡·h 이하, HCHO 방출량 0.015mg/㎡·h 이하이고, 실란트만 각각 0.1mg/m·h 이하, 0.01mg/m·h 이하입니다. 일반 자재는 면적(㎡)당, 실란트는 길이(m)당 값이어서 두 숫자는 단위가 다릅니다. 적용방법 1)은 최종마감재, 접착제, 내장재를 벽체 및 문으로 구획되는 각각의 실별로, 벽체·천장·바닥도 각각 별개로 적용하고 부위별로 10% 미만으로 사용되는 자재는 제외한다고 정하지만, 적용방법 3)은 그 밖의 마감재를 세대 내에 사용되는 몰딩재(걸레받이 등)와 실란트(코킹재)로 정하고 1)의 10% 미만 제외 자재에 해당하지 않는다고 합니다. 제6조제1항은 사업계획승인 신청 때 설계도서에 성능기준을 명시하고 시험성적서는 건축자재 등을 시공하기 전까지 감리자에게 제출하도록 하며, 감리자는 반입된 자재나 제품과 동일한지 확인하고 확인이 곤란하면 샘플시험을 실시할 수 있습니다. 제6조제2항은 시험성적서를 공인시험기관(KOLAS 인정기관 또는 이에 상응하는 국제 시험기관 인정제도하에서 인정받은 시험기관) 발급분으로 한정하고 발급일부터 3년까지 인정합니다.

출처: 국가법령정보센터, 건강친화형 주택 건설기준(국토교통부고시 현행본) 제4조·제6조·별표1 (2026.07.08 보도)

에네스 한마디 실란트·코킹재 시험성적서는 결과 단위가 mg/m·h(길이당)로 적혀 있는지부터 보세요. 단위가 다른 두 기준을 숫자만 놓고 어느 쪽이 엄하다고 비교하지 마세요. 몰딩·걸레받이·실란트는 사용량이 적어도 10% 미만 제외가 되지 않으니 저방출 자재 목록에서 빠지지 않게 하고, 감리자에게 성적서를 낼 때 발급일과 발급기관(공인시험기관 여부)을 함께 확인하세요.

이날 함께 확인한 곳

이 호의 원문 대조 범위

항목 5건의 조문 인용은 국가법령정보센터 본문과 대조했습니다. 판본은 장수명 주택 건설·인증기준 제2025-475호(2025-08-29 발령, 2025-09-07 시행, 별표3 점수 비교는 제2018-521호·제2024-526호본), 에너지절약형 친환경주택의 건설기준과 건강친화형 주택 건설기준 제2026-360호(2026-07-08, 부처명 정리), 공동주택 결로 방지를 위한 설계기준 제2026-332호(2026-06-26), 주택법 법률 제21902호(2026-09-08 시행분), 주택건설기준 등에 관한 규정 대통령령 제36658호(2026-09-08), 주택건설기준 등에 관한 규칙 국토교통부령 제1605호(2026-07-29)입니다. 주택법에는 2027-03-09 시행 예정 개정분이 있으나 제38조는 바뀌지 않았습니다. 장수명 별표1의 세부 심사항목, 친환경주택 별표1·2와 별표5~9의 수치, 결로 방지 상세도 가이드라인의 상세 요건, 지자체 조례의 완화 비율, 주택법 제38조제7항의 높이제한 완화 범위는 이번에 대조하지 않아 싣지 않았습니다. 인증·평가기관의 운영지침과 질의회신도 확인하지 못해 싣지 않았습니다.

소식 건수

고시·법령 원문 대조 항목 5건으로 목표 8건을 채우지 못했습니다. 이 호의 항목은 이날 나온 소식이 아니라 현행 조문 정리입니다.