2025년 1월 1일 인증 통합, 2025년 3월 11일 운영규정 개정, 2026년 1월 1일 공공 공동주택 비주거 판단기준 변경까지 제로에너지건축물 인증의 경과조치는 문서마다 기준일과 문구가 조금씩 다릅니다. 법률·규칙·고시·운영규정 부칙과 공단 안내를 나란히 놓고, 진행 중인 사업에서 무엇부터 확인할지 정리했습니다.
이 글은 2026년 11월 6일 국가법령정보센터 현행본과 운영기관 공개 자료를 기준으로 썼습니다. 대상 문서는 「녹색건축물 조성 지원법」 부칙(법률 제20337호, 2024. 2. 20.), 「제로에너지건축물 인증에 관한 규칙」 부칙(국토교통부령 제1425호·산업통상자원부령 제589호, 2024. 12. 23.), 「제로에너지건축물 인증 기준」 부칙(국토교통부고시 제2024-893호, 2024. 12. 30.), 「제로에너지건축물 인증 제도 운영규정」 부칙(2025. 3. 11.), 제로에너지건축물 인증시스템 공지 「공공 공동주택 비주거 인증 의무대상 판단기준 안내」(2026-04-06)입니다. 규칙·고시 부칙과 공지는 언제 무엇을 신청했는지로, 운영규정 부칙은 예비인증을 받았는지로, 법률 부칙은 건축허가 신청 시점으로 각각 적용 기준을 가르므로, 먼저 우리 사업의 건축허가(심의) 신청일, 예비인증 신청일, 예비인증서 발급 여부를 표로 적어 두는 것이 출발점입니다.
기준일 세 개
- 2025년 1월 1일: 법률·규칙·고시가 함께 시행된 날입니다. 건축물 에너지효율등급 인증과 제로에너지건축물 인증이 '제로에너지건축물 인증'으로 합쳐졌습니다.
- 2025년 3월 11일: 운영규정 13차 개정 시행일입니다. 제명이 「제로에너지건축물 인증 제도 운영규정」으로 바뀌었습니다.
- 2026년 1월 1일: 공단 공지가 밝힌 공공 공동주택 비주거시설의 인증 의무대상 판단기준 변경일입니다. 기준이 '동별 연면적(각 동의 바닥면적 합계)이 500㎡ 이상'에서 '동일 대지 내 비주거시설의 연면적 합계가 500㎡ 이상'으로 바뀌었습니다.
근거 조문: 네 부칙과 공지가 말하는 것
- 법률 부칙 제2조: '제17조제6항의 개정규정은 이 법 시행 이후 건축허가를 신청(「건축법」 제4조의2에 따라 건축위원회에 심의를 신청하는 경우 및 건축신고를 하는 경우를 포함한다)하는 경우부터 적용한다.' 제17조제6항은 대통령령으로 정하는 건축물의 건축주가 정해진 제로에너지건축물 인증등급 이상을 받고 사용승인 신청 때 관련 서류를 첨부하도록 한 조항입니다.
- 규칙 부칙 제4조: 2025년 1월 1일 전에 건축허가를 받았거나 신청(심의 신청 포함)한 건축물, 건축신고·협의 요청을 한 건축물, 이것이 의제되는 다른 법률의 인허가를 신청하거나 신고한 건축물, 그 건축물로서 시행 이후 변경허가·변경신고를 하는 건축물, 시행 전에 종전 제11조에 따라 효율등급 예비인증 또는 제로에너지건축물 예비인증을 신청한 건축물은 제6조제1항부터 제5항까지, 제7조제3항, 제8조, 제9조제1항부터 제4항까지, 제11조제1항부터 제3항까지, 별표 1과 별지 서식의 개정규정에도 불구하고 '종전의 규정에 따른다'고 정하고, '다만, 개정규정이 종전의 규정에 비해 건축주에게 유리한 경우에는 개정규정에 따를 수 있다'를 붙였습니다.
- 고시 부칙 제2조: 같은 여섯 경우를 들되, '이 규칙 시행 당시 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 규정에 따를 수 있다'로 적었습니다.
- 운영규정 부칙 제2조(2025. 3. 11.): '종전 규정에 따라 예비인증을 받은 건축물은 본 인증 평가 시 예비인증 당시의 규정을 적용한다. 다만, 건축주 등이 요구할 경우 개정 규정을 적용할 수 있다.' 2022년 8월 30일 개정 부칙 제2조에도 같은 취지의 문장이 있습니다.
- 공단 공지(2026-04-06) 3항: 2026년 1월 1일 이전에 건축허가를 받았거나 신청(심의 신청 포함)한 건축물, 건축신고·협의 요청, 의제되는 다른 법률의 인허가 신청·신고, 그 건축물의 시행일 이후 변경허가·변경신고, '2026.1.1 이전에 제로에너지건축물 인증을 신청한 건축물' 가운데 하나에 해당하면 '변경된 기준에도 불구하고 종전 기준을 적용할 수 있습니다'라고 안내합니다.
실무에서 헷갈리는 지점
- 원칙의 방향: 규칙 부칙은 '종전의 규정에 따른다'가 원칙이고 유리하면 개정규정을 고를 수 있게 했고, 고시 부칙은 '종전의 규정에 따를 수 있다'로 종전 규정을 고를 수 있게 했습니다. 규칙 부칙이 종전 규정을 따르게 한 범위는 그 조항들과 별표 1·별지 서식이므로, 평가 기준(고시)과 절차(규칙) 가운데 무엇을 종전대로 할지 인증기관과 항목별로 맞춰 두는 것이 안전합니다.
- '신청'과 '받은': 규칙·고시 부칙은 예비인증을 '신청한' 건축물까지 넣었지만, 운영규정 부칙은 예비인증을 '받은' 건축물의 본인증 평가를 정합니다. 예비인증을 신청만 하고 아직 받지 못한 사업은 어느 문서로 판단하는지부터 확인하세요.
- 변경허가: 규칙 부칙·고시 부칙·공단 공지는 종전 기준 대상 건축물이 시행 이후 변경허가·변경신고를 해도 종전 기준을 쓸 수 있게 합니다(법률 부칙과 운영규정 부칙에는 변경허가 문구가 없습니다). 다만 이는 시행 전에 허가를 받았거나 신청한 건축물의 변경허가·변경신고이므로, 허가를 새로 신청하는 경우와는 구별해야 합니다.
- 인증 의무 적용: 법률 부칙 제2조는 의무 조항(제17조제6항) 적용을 2025년 1월 1일 이후 건축허가 신청(심의 신청·건축신고 포함)부터로 정합니다. 평가 기준의 경과조치와 의무 적용의 기준일이 같은 날이라도 근거 조문은 따로입니다.
- 공공 공동주택 비주거: 공지 본문은 경과조치 각 호 '중 하나에 해당하는 경우'로 적었고, 첨부 질의 자료 넷째 문답은 '2026년 1월 1일 이전에 건축허가(신청 및 의제 협의 등 포함) 및 인증신청을 한 경우에 한하여 경과조치 적용받아 종전기준 적용가능하나, 건축주에게 유리한 기준 선택 가능함'으로 적었습니다. 두 문장의 표현이 다르므로, 허가는 2025년에 신청했지만 인증은 2026년에 신청하는 사업은 인증기관에 먼저 확인해 두세요.
- 연면적의 기준: 공지는 변경 후 연면적에 「건축물의 에너지절약설계기준」 제3조제2항제1호의 '연면적의 합계' 정의를 적용한다고 했고, 첨부 자료는 단일용도 건축물은 「건축법」 제119조제1항제4호(공지 본문 표기는 「건축법」 시행령 제119조제1항제4호)에 따른 연면적 기준이 대원칙이며 복합용도의 비주거(부대복리시설, 근린생활시설) 용도에 한해 같은 대지 내 연면적의 합계로 판단한다고 설명합니다. 공용면적은 주거와 비주거의 용도별 면적 비율에 따라 나눠 합산합니다.
예시: 공공 공동주택 단지의 비주거 두 동(에네스 계산)
가상의 공공 공동주택 단지(30세대 이상, 친환경주택 또는 에너지절약계획서 제출 대상으로 가정)에 부대복리시설 한 동 300㎡와 근린생활시설 한 동 250㎡가 따로 있다고 하겠습니다(공용면적 배분 뒤 값으로 가정). 동별로 보면 두 동 모두 500㎡ 미만이지만, 같은 대지 안 비주거 연면적 합계는 300 + 250 = 550㎡로 500㎡ 이상입니다. 이 단지가 2026년 1월 1일 이후 건축허가를 신청했다면 변경 기준에 따라 의무대상으로 판단되고, 2025년 12월에 허가를 신청하고 인증도 2025년에 신청했다면 종전 기준(동별 연면적)을 적용할 수 있습니다. 허가는 2025년 12월, 인증 신청은 2026년 2월이라면 공지 본문과 첨부 문답의 표현이 달라 판단이 갈릴 수 있으므로 미리 확인해야 하는 경우입니다. 공지 첨부의 사례 그림도 같은 대지에 300㎡·150㎡·100㎡ 비주거가 있는 경우를 의무대상으로 표시합니다.
설계·인허가 단계 확인 항목
- 최초 건축허가(심의) 신청일, 건축신고·협의 요청일, 의제 인허가 신청일을 서류로 확인해 둡니다(변경허가일이 아님).
- 효율등급 또는 제로에너지 예비인증을 2024년 12월 31일 이전에 '신청'했는지, 예비인증서를 '받았는지'를 나눠 적습니다.
- 종전 기준을 쓸 경우 평가 기준(고시 별표)과 절차·서식(규칙)을 어느 쪽으로 할지 인증기관과 문서로 맞춥니다. 개정규정이 더 유리한 항목이 있으면 그 근거도 함께 남깁니다.
- 공공 공동주택 단지는 비주거시설의 동별 연면적과 대지 합계를 모두 계산하고, 공용면적 배분 방식을 적어 둡니다.
- 허가 신청과 인증 신청이 2026년 1월 1일 앞뒤로 갈린 사업은 인증 신청 전에 인증기관에 경과조치 적용 여부를 확인합니다.
- 사용승인 신청 때 첨부할 인증 서류(법 제17조제6항)가 어느 기준의 인증인지 인증서 표기를 확인합니다.
이 글에서 확인하지 못한 것
- 공단이 공지에서 말한 개정 평가지침 본문은 보지 못했고, 공지와 첨부 질의 자료로만 정리했습니다.
- 운영규정은 한국환경건축연구원 인증센터 자료실에 올라온 13차(2025. 3. 11.) 전문으로 확인했으며, 그 뒤 개정본은 같은 자료실 목록에서 찾지 못했습니다.
- 규칙 부칙의 '종전의 규정에 따른다'와 고시 부칙의 '따를 수 있다'를 실제 인증 심사에서 어떻게 함께 적용하는지는 문언만으로 정해지지 않아, 위에서는 쟁점과 확인처까지만 적었습니다.
- 공지에는 게시자 표시가 없습니다. 「건축물의 에너지절약설계기준」 제3조제2항제1호 원문과 2025년 1월 1일 전 종전 규칙·고시 본문은 이 글에서 대조하지 않았고, 한국에너지공단 쪽 자료실에서는 운영규정 파일을 찾지 못해 같은 본인지 대조하지 못했습니다.
개별 사업에 경과조치가 적용되는지는 사업마다 인증기관과 허가권자에게 확인하시기 바랍니다. 이 글은 공개된 법령·고시·운영규정과 공단 공지의 문언을 정리한 것이며, 개별 사업의 판단을 대신하지 않습니다.
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출처
※ 이 글은 이해를 돕기 위한 일반 정보이며 법률·인증 자문이 아닙니다. 법령·고시는 개정될 수 있으니 실제 적용 전에 최신 기준을 확인하고, 구체적인 사업은 상담을 통해 검토하세요.
